sábado, 18 de fevereiro de 2017

O FIM DE UM CICLO - O MEU DESINVESTIMENTO (QUASE) TOTAL EM FUNDOS IMOBILIÁRIOS

Olá, colegas. Quem acompanha este blog há mais tempo, sabe que o espaço ficou um pouco mais conhecido pelas análises que fiz sobre fundos imobiliários. No começo de 2014, eram poucos espaços que se dedicavam a falar sobre FII na internet, algo que se modificou muito nos últimos dois anos. Naquela época, de mais relevo tinha o espaço do Tetzner (comecei a escrever em meados de 2013 lá ) que teve a capacidade de aglutinar uma série de informações e de pessoas de alto nível. Porém, aquele espaço não tinha textos que servissem como uma espinha dorsal de entendimento sobre essa classe de ativo.

 Quando me interessei por FII, fui atraído por suas inúmeras vantagens, entre elas a possibilidade de conseguir viver de renda por meio de locação de dezenas e dezenas de imóveis. A ideia pareceu-me fantástica, pois assemelhava-se com muitas histórias que nós brasileiros conhecemos de indivíduos se mantendo com renda de aluguéis de propriedades, mas de certa forma muito melhorada pois seria possível receber rendimentos de muitas propriedades que seriam inacessíveis para investidores amadores com menos de 9 dígitos de patrimônio.  

 De bônus, ainda se ganhava uma liquidez extraordinária, custos absurdamente menores e ainda uma isenção tributária nos rendimentos que é difícil de entender ou explicar em termos de um sistema tributário minimamente eficiente e igualitário (todas essas características se comparadas aos imóveis físicos).

 Como qualquer ser humano, eu sou movido a desafios. Talvez não seja muito bom em desafios que envolvam coordenação manual. Sou péssimo mesmo, e provavelmente é algo que preciso priorizar nos anos vindouros. Entretanto, desafios intelectuais, desde que não sejam extremamente difíceis como resolver algum problema matemático complexo, geralmente me motivam ao ponto de eu dedicar muita atenção e foco.

 Lembro-me de certa oportunidade que um professor de direito penal falou tantas bobagens numa determinada aula, que eu ao invés de fazer perguntas (algo que sempre fazia e faço em qualquer ocasião, uma das minhas “qualidades" que às vezes causa uma certa antipatia em algumas pessoas), resolvi declinar um convite de amigos para ir ao Bar e fui direto para o quarto da pousada onde morava. Chegando lá, deviam ser umas 10 e 15 da noite, fiquei até as 3 da manhã, pesquisando e elaborando um texto sobre todas as incongruências ditas pelo professor naquela noite. 

 Quando me dei conta, tinha produzido um texto de seis folhas. Pensei então em distribuir para os meus colegas de classe, mas acabei desistindo (e ainda bem que assim o fiz), pois seria uma deselegância com o professor e eu não ganharia nada com isso. O ganho de ter me dedicado a entender os erros do professor já foi uma recompensa mais do que suficiente.

  Portanto, eu me dediquei a entender os Fundos Imobiliários. No processo, criei diversos textos. Modéstia à parte, se eu reunisse os mesmos, desse uma ajeitada, colocasse algumas referências internacionais, poderia tranquilamente transformar num livro. Há muitos textos interessantes, principalmente os do ano de 2014 que me ajudaram no processo de pesquisa e reflexão, e creio que a outros leitores, a entender com mais densidade os Fundos Imobiliários em especial e os investimentos em geral.

 Alguns artigos sobre FII,  mesmo sem qualquer técnica de SEO, continuam sendo acessados, mesmo depois de alguns anos, algo que me deixa muito lisonjeado. 

 Nos últimos anos da minha vida, muitas coisas aconteceram e minha percepção sobre o mundo e as minhas finanças se aguçaram. Creio que compreendo com muito mais nitidez os meus objetivos e limitações como investidor do que há três anos. Muito provavelmente este seja um processo natural em qualquer investidor amador, e fico satisfeito de poder estar refletindo sobre isso. 

 Eu não tenho qualquer vínculo com nenhum investimento. Acho até mesmo engraçado, e de certa forma deprimente, ver pessoas se ofendendo por estilos de investimento ou por causa de empresas, ações negociadas na bolsa, fundos, etc. Para mim é uma insanidade. Nem mesmo imóveis que compro e às vezes coloco trabalho neles tenho qualquer tipo de apego, eu aprendi a encará-los apenas como números que podem ser muito positivos, positivos, neutros, negativos ou muito negativos. Simples assim.

 Logo, estaria mentido se dissesse que senti qualquer pontada emocional ao se desfazer da minha carteira de Fundos Imobiliários nesta semana que se passou. Não senti absolutamente nada, apenas um certo tédio de ter que dar tantas ordens de venda em diversos ativos. 

 Por qual motivo eu vendi? Comecei a achar um péssimo investimento? Não, nada disso. Há dois anos tinha a ideia de que a crise econômica que se avolumava podia ter um impacto grande nos financiamentos imobiliários e via de consequência no aumento de leilões. Achei por bem ficar líquido, ainda mais que estava saindo para uma viagem ao redor do mundo que não tinha ideia de quanto tempo poderia demorar.

 Acontece que aparentemente minha suposição estava correta. Voltei ao Brasil, e no outro dia já estava participando de um grande leilão no qual iniciei duas operações. Porém, para a minha surpresa outros leilões continuaram surgindo num curto espaço de tempo. Desde então, e isso num espaço de apenas dois meses, já iniciei algumas outras operações, e na próxima semana há a possibilidade de iniciar mais algumas.

 Minha parcela de liquidez ainda é muito grande, o que me possibilita abrir muitas outras operações, mas resolvi pagar uma em especial, pois foi uma negociação diferente, com o dinheiro da venda de parte dos FII. Sendo assim, decidi liquidar a minha carteira de investimentos em FII, ficando apenas com um residual pequeno em ações na empresa Eztec, algo em torno de umas 2.500 ações (e já pensei em liquidar essa posição também).

 Percebi deste desmontes algumas coisas interessantes, que eram muito claras do ponto de vista teórico, mas se tornaram bem concretas. Primeiramente, que vantagem tributária é vantagem tributária e ponto final. Muitos colegas blogueiros tentam de alguma maneira “justificar" as vantagens tributárias brasileiras dizendo que as empresas são muito tributadas, que o país é corrupto, e tantas outras justificativas mais. Todos esses argumentos podem guardar um certo grau maior ou menor de verdade, mas o simples fato objetivo é que os investidores nacionais tem uma miríade de vantagens tributárias que outros investidores de outros países não possuem.

 Por qual motivo digo isso? Ao fazer os cálculos, vi que irei pagar de tributos algo em torno de quase dois meses das minhas despesas atuais no Brasil, isso com uma simples alíquota de 20% sobre o lucro. Imagine então alíquotas de 30%, ou de 40-50% que existem em alguns países para o recebimento de dividendos? 

 Ao ver o número que iria pagar de importo,  dei conta que todos os gráficos bonitos que vemos de retorno dos ativos financeiros pelo mundo afora são brutos, ou seja sem o desconto de impostos. 

 A Tributação pode fazer uma grande diferença, e o papel de um investidor amador bem informado não é procurar retornos muito altos em excesso (se pode tentar, mas a probabilidade não é favorável), mas sim se atentar ao básico do básico como ter uma estrutura tributária eficiente no seu patrimônio, manter taxas administrativas no menor patamar possível, procurar uma boa diversificação, etc.

  Outra coisa interessante é que os spreads BID-ASK são grandes em mercados ilíquidos como certos FII. Se quiser vender 10 mil em BMLC vai ter que ou esperar muito, ou ter que liquidar a ordem com certo spread, o que significa dinheiro. Evidentemente, o spread de um FII, por mais ilíquido que seja, não se compara com a venda de um imóvel, mas mesmo assim não deixa de ser uma despesa.

 Quase toda a minha posição em FII já foi vendida, faltam apenas mais alguns Fundos. Antes de colocar a venda, dei uma passada por sites como o do Tetzner, Clube FII e li alguns relatórios gerenciais. Incrível como “o amor está no ar” nos mercados financeiros pátrios. KNRI com renda estagnada, queimando caixa , yield baixo, e com um retorno de 40% do meu preço de compra. FCFL, com incríveis retornos de 80%, yield baixo também. HGRE com vacâncias enormes, até o HGLG que era símbolo de resiliência teve um salto em sua vacância. O mercado imobiliário e o Brasil ainda tem um árduo caminho de recuperação, e eu estou muito longe de compartilhar todo esse otimismo, mas parece que o futuro será glorioso ao olharmos os níveis atuais de precificações.

 Então, aliada a conveniência de ter que pagar por um imóvel, houve também a vontade de aproveitar os bons retornos, e aqui vai mais um aprendizado que era claro do ponto de vista teórico, mas ficou bem visível do ponto de vista prático. 

 Recordo-me de depois de mais de 8 meses de início da minha viagem, ter olhado a minha custódia e quanto estava custando os ativos. Foi em janeiro de 2016, e tudo estava no vermelho. Achei que muitos ativos estavam “baratos" e comprei mais alguns ativos, mas foi em pequena monta, até porque estava quase sem “acesso" ao me dinheiro e usei apenas o que tinha na conta da corretora de acumulado de dividendos e aluguéis dos últimos oito meses.

 Minha carteira, fui relapso e não fiz uma planilha bonitinha para acompanhar a rentabilidade, devia estar com uns -10%. Como a parcela do meu portfólio alocada em ações e FII era tão pequena, nem dei bola e continuei viajando, não fazia a menor diferença se o meu patrimônio nessa classe de ativos estava, sei lá uns 30 mil negativos do meu preço de compra (não sei se este era o valor, apenas chutando), mesmo considerando os dividendos e aluguéis recebidos e eventualmente reinvestidos.

 Muitos investidores estavam na mesma situação do que eu. E o que aconteceu? Uma rentabilidade negativa, se transformou em algo como 35-40% positivos no curso de um ano. Uns dois anos de despesas anuais minhas pagas de diferença entre o começo de 2016 e o início de 2017, apenas por ter ficado parado, não ter movimentado ou vendido nada. 

  Havia um blogueiro que em seus últimos textos em 2015, ele não escreve mais tanto, alertava sobre os perigos da exposição de renda variável, como se boa parte dos outros blogueiros já não estava careca de saber. 

 Sim, há volatilidade, há inconsistências nos lucros, há um monte de coisa, mas o que fazer? Não investir em renda variável? Qual seria a resposta? Obviamente, nenhuma resposta era fornecida, a não ser a alusão que poderia haver métodos que precisavam de muito conhecimento financeiro para poder defender a carteira dessa crise toda (o ano era 2015). E quais seriam esses métodos? Não se divulgava, e eu fiquei curioso. Tempos depois, soube que o método era a venda da renda variável e a aplicação em mercado de dívida.

 Não tenho a menor dúvida que o mercado de dívida do Brasil, acaso não haja um calote generalizado, é um caminho interessante e sem muitos solavancos para o aumento do patrimônio. Porém, qualquer livro especializado em renda variável, principalmente os bons, sempre aconselha que é preciso ter paciência e saber suportar momentos ruins se a pessoa opta por investir em classes de ativo onde a renda possa variar. Quem teve paciência, e muitos investidores blogueiros ,ou não, que tiveram,  tenho certeza que obtiveram ótimas rentabilidades em reais no último ano.

  Sendo assim, essa venda da minha carteira de FII também foi uma lição prática sobre os ensinamentos de tantos investidores sobre a necessidade de não se preocupar em demasia, se o investimento foi feito de forma consciente e em ativos financeiros razoáveis, com um período extenso de rentabilidade negativa.

  É muito provável que venha a investir em FII quantias muito mais substanciosas, talvez algumas ordens de grandeza a mais, no futuro. Continuo achando um ótimo mercado, apesar de crer que ele estagnou no tempo, e os fundos ainda são muito pequenos se comparados a REITs americanos, por exemplo. 

 Porém, este não é o momento. O momento da minha estratégia é outro e aparentemente vem dando muito certo. Em dois anos poderia estar financeiramente numa situação que nunca imaginei, e sinceramente é muito mais do que preciso para ter uma vida satisfatória como a que venho levando. Contudo, como sou conservador e temeroso em matéria financeira, talvez em dois anos chegue num nível de segurança de portfólio que poderia ficar tranquilo por dezenas e dezenas de anos, o que é algo fantástico na minha perspectiva pessoal.


 É isso colegas, um grande abraço a todos!

61 comentários:

  1. Soul,

    Artigo muito interessante

    Os imóveis de leilão que vc compra vc costuma vender ou prefere por pra aluguel?

    Antes de vender vc chega a fazer alguma reforma antes para agregar mais valor?

    Um abraço

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    1. Olá, colega.
      Só penso em venda, é o que faz mais sentido para mim. Se é para alugar, eu fico com FII. Se é para ter ganhos de capital de 30 a 150% aí sim vale a pena.
      Em alguns casos é necessário fazer reformas, na maioria as vezes não.
      Abs

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    2. Soul,

      Obrigado pela resposta.
      Gosto de imóveis tb, mas o meu ramo é a construção.

      Você prefere vender anunciando com corretor e pagando 6% ou acha melhor tentar um jeito de vender por conta própria (ex: anunciando na internet, jornal) para não ter que pagar a comissao e aumentar o lucro?

      Eu tava pensando nisso esses dias. O complicado é que os 6% são sobre o valor cheio, mas por outro lado eu pensei tb que as vezes deixar na mão do corretor vende muito mais rápido. Enfim, é um dilema. O que vc acha?

      Abraços e boa semana

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    3. Olá, colega.
      Eu coloco os 6 a 4% de comissão de corretor como despesa antes de dar um lance. Se o imóvel se localiza numa cidade diversa da sua, é quase certo que será necessário um corretor. Não gosto de corretor de imóveis, negocio muito melhor do que eles, mas para mim infelizmente eles estão sendo necessários.
      Abs

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  2. A recente repatriação de recursos patrocinada pelo Regime Especial de Regularização Cambial e Tributária (RERCT), mais um benefícios camarada, está inflando o IFIX e valorizando o real.

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    1. Olá, colega.
      É verdade, foram R$50bi apenas de arrecadação. Como a multa era de 15% e a alíquota do IR de 15%, isso significa que quase R$200 bilhões foram regularizados.
      Agora, precisamos atentar que o programa foi basicamente para regularizar o dinheiro no exterior, não necessariamente obrigando a repatriação. Assim, não necessariamente houve um grande influxo de dinheiro para os ativos brasileiros. Talvez o governo deveria ter exigido que houvesse uma real repatriação dos recursos.
      Um abraço!

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    2. E o congresso já está preparando o programa de repatriação 2.0. Mais pressão sobre o dólar e juros (pra baixo) e fiis e ações (pra cima). Sobre os leilões. Seu foco de atuação são imóveis residenciais ou comerciais?

      Abraços.

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    3. I.R.,
      Talvez sim, talvez não. Se este dinheiro não voltar e for apenas declarado, a pressão é bem pequena. O que acontece com os preços dos ativos no Brasil, em minha opinião, é outra coisa.
      Não me interesse por imóveis comerciais.
      Um abraço!

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  3. Soul eu já pensei em vender minha carteira de FII's também, mas diferente de você não tenho outro ativo para direcionar o dinheiro da venda, então vou deixar tudo como está.
    Sobre a paciência, eu hoje até questiono se meu atual nível de rentabilidade poderá ser alcançado daqui a uns 10 anos, eu estou na casa dos 1,6% ao mês, se isso for possível... Passei por um período muito ruim com rentabilidade extremamente negativa e em menos de 1 ano reverti a situação a atingi um nível que está muito acima das minhas simulações mais otimistas.

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    1. Olá, Surfista! Como está meu amigo?
      A minha venda foi para um objetivo específico, porque também foi uma negociação específica que me deu mais prazo de pagamento. Assim, optei por este caminho, mas a minha situação deve ser diferente da maioria dos investidores.
      Eu creio que há um certo exagero no otimismo, eu creio que há muitos "e se" pela frente, algo que venho falando desde e antes do impeacheament e que quase ninguém está disposto a olhar e a racionar.
      O que disse sobre um governo impopular adotando medidas impopulares para qual ele não foi eleito pelo voto? Disse, e continuo dizendo, que isso simplesmente vai empurrar o país para algo completamente imprevisível em 2018.
      Saiu uma pesquisa em que o Lula não só lidera com folga no segundo turno, mas como bate qualquer adversário com folga no segundo. Ou seja, ele vem com força. Mesmo que eventualmente ele seja preso, ele pode transferir a força dele para outro candidato. Além do mais, se ele não for preso, se as denúncias não forem bem estruturadas e se por acaso ele for absolvido, aí acho que vai ficar difícil. O mais impressionante foi ver o aumento substancial do Bolsonaro, ele a cada dia se torna uma força importante, e é um erro menosprezá-lo em minha opinião.
      O Temer teria 1% das intenções de voto. Como um presidente, com os holofotes diários sobre si, pode ter 1% das intenções de voto? Comentadores políticos falam que ainda é muito cedo, muita coisa pode mudar. É claro que sim, não tenho a menor dúvida, mas isso apenas corrobora que os diversos atos que estão sendo tomados terão consequências e elas não serão o que boa parte da mídia deseja, o que nós investidores amadores desejamos para um Brasil melhor.
      Se houver algo imprevisível em 2018, para onde pode ir nossa dívida púbica, câmbio ou taxa de juros? Por isso, tenho minhas reservas quanto a este otimismo todo.


      Sobre a sua rentabilidade, ela não é algo fácil de ser atingido, e ela pode facilmente sofrer uma correção. Não foque em algo irrealista como isso, algo em torno de uns 5-6% reais ao ano parece-me algo realista para o longo prazo num país como o Brasil.

      Abraço!

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    2. Soul, um adendo: não existe eleição pra presidente no Brasil, nunca existiu.

      As eleições são para presidente E vice, sempre e absolutamente.

      Também não gosto do Temer, mas ele foi eleito sim, votaram nele e na Dilma, pois é impossível votar só em um, mas as pessoas não aceitam isso.

      E sobre as pesquisas, passei a achar elas engraçadas.

      Depois da previsão da Hilary dando um banho no Trump, Luciana Genro em 1o (não foi nem pro segundo turno) e Doria chegando nem perto de ir pro segundo turno (ganhou direto o primeiro), não levo mais fé nelas, a mídia se tornou algo bizarro.

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    3. Olá, colega.
      Claro, você tem toda razão, e esse é um dos motivos de achar Temer ilegítimo, já que ele foi eleito numa chapa junto com a Dilma. Se houve estelionato eleitoral, ele foi diretamente beneficiário do mesmo. Se houve ilícitos fiscais, ele fazia parte da chapa que foi eleita e se aproveitou dessas irregularidades. Muitos analistas vão até onde você foi no raciocínio, poucos continuam no desdobramento lógico da primeira assertiva.
      No mais, apenas disse que ele não foi eleito para fazer o que está fazendo. Como ele foi eleito junto com a Dilma, isso não constava no plano de governo. Isso quer dizer que sou contrário a reformas? Pelo contrário, acho que elas devem ser até mais incisivas, minha observação foi apenas que ele é impopular tentando tomar algumas medidas impopulares sem nem ao menos ter sido eleito para isso.


      Temos que ter calma. A Hillary ganhou no voto popular por mais de 3 milhões de votos, e nas pesquisas, ao que me lembro, a diferença do Trump era de alguns percentuais, não de dezenas de pontos. No Brexit, a diferença sempre era de 1 ou 2%.
      Com isso quero dizer que não são erros gritantes, até porque pesquisas eleitorais possuem intervalos de confiança.
      No meu entendimento, pesquisas para eleição são deletérias e nem deveriam existir, o ponto na minha resposta foi que por mais que possam haver inúmeros erros em pesquisas, elas estão mostrando que o Lula continua sendo um ator político importante e que o Bolsonaro pode vir a ser um personagem importante em 2018. Minha leitura é que os acontecimentos atuais estão possibilitando que essas duas figuras distintas possam ter chances. Se Lula tem 30 ou 35% de intenções agora em 2017 é irrelevante para esse ponto.

      Um abraço

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    4. Então o governo do Itamar era ilegítimo? Rasgue a CF, logo (eu ficaria feliz).

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  4. Olá Soul,
    Belo post, e claro,cada um com sua estratégia. Realmente o IFIX subiu consideravelmente.
    Qto a compra em leilões, vc deixou de citar às possiveis encrencas e dores de cabeça que desre setor.
    Outra situação, é preciso ter tempo para tal segmento. Como a clinica me consome 10 a 12 h diárias, os fiis são mais interessantes para minha estratégia de investimentos.

    Grande abraço, sucesso!
    Bagual

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    1. Olá, Bagual!
      Claro, amigo, cada um com o seu caminho.
      Sim, é evidente que há enroscos, para mim quanto mais enrosco melhor, quanto mais problema, mais pessoas são afastadas, e mais deságio acontece.
      FII é um ótimo ativo financeiro.
      Um abraço!

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    2. Olá Soul e RK,

      Compra e venda de imóveis está mais para trabalho do que para investimento.

      Abçs!

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  5. Grande Soul,

    Tomei um pequeno susto ao ler o título, mas depois lendo o post percebi que vc vendeu não pq os fiis perderam o valor e sim pq precisava de liquidez, o que é tranquilo.

    Eztec é uma boa empresa, além de ser a melhor construtora da bolsa, é uma boa empresa. Também sou sócio dela.

    Estou comprando um fii todo mês com o objetivo de 15% na minha carteira brasileira como sendo em fiis. Seus artigos de fiis são mesmo muito bons.

    O site do tetzner entrei algumas vezes, mas como ele vende tudo, nunca comprei nada, e até parei de entrar no site até pq minha posição em fiis é pequena.

    O melhor site de fiis é o fiis.com.br a meu ver.

    Sucesso aí na compra do imóvel.
    Abraço!!

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    1. Olá, eu comprei a EZTEC na época de empolgação com valuation. Foi um erro, comprei quase tudo de uma vez só, sendo assim como a compra foi em 2013, o meu PM é relativamente maior do que o de mercado atual. Foi um aprendizado, com certeza.


      Acho que já olhei esse site, não me lembro muito, mas há muitos espaços novos na internet tratando de FII.

      Espero que eu tenha sucesso na compra dos imóveis e não de apenas um:)

      Obrigado e um grande abraço!

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  6. Ola Soul,

    Vejo que minha rentabilidade construindo casas é igualada ou na maior parte dos casos com lucratividade bem maior obtida com leiloes.

    Suas dicas para este tipo de investimento sao e serao otimas, depois me fale se mesmo um investidor comum que nunca participou de leilao pode ter sucesso seguindo o check'list que voce escreveu ha alguns meses antes.

    Abraço

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    1. Olá, VC! Tudo bem, colega?
      Difícil. Se tudo vai extremamente bem, acordo rápido, sem concorrência num leilão, venda rápida, é possível retornos de 100% em um ano, nenhuma construção chega perto disso.
      Em outros casos, sem acordo, processo mais demorado de desocupação, venda não tão rápida, é possível que construir (dependendo de quanto se pagou no terreno) possa ser mais vantajoso.
      Varia bastante.
      Ainda não escrevi nenhum check-list na internet, e não sei se pretendo fazê-lo. Tinha escrito dois capítulos de um livro sobre o tema, mas faz algumas semanas que não trabalho mais nesse projeto. Ainda em fase de reflexão.
      Um abraço!

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  7. Soul ! Boa Tarde! qual seria sua estratégia nos imóveis de leilões, comprar para revender ? ou comprar para alugar ? A falta de liquidez desse tipo de negócio me preocupa muito, inúmeros casos próximos a mim de pessoas com problemas para se desfazer a de imóveis ou mesmo alugar. Abraço...

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    1. Olá, colega. A iliquidez dos imóveis é um fator a se considerar. Ainda mais tenha em mente que maiores margens em leilão geralmente só ocorrem em imóveis mais ilíquidos.
      A iliquidez, se você não precisa de liquidez, não é algo que particularmente me afeta, ainda mais se há a perspectiva de retornos bem em excesso ao custo de oportunidade. Porém, há pessoas que não sabem lidar bem com esse conceito e com essa situação, é uma questão pessoal que cada um deve se conhecer.

      Abraço!

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  8. Olá Soul, tudo bem?

    Interessante a movimentação, o que me dói mesmo é a situação do IR, mas pelo que vi em seus relatos não te incomoda tanto e parece que seria bem cansativo manter as vendas em níveis mais baixos pela quantidade de capital que você possui...

    Realmente, o mais importante é conseguir direcionar esse capital para outro investimento, ainda mais se potencialmente mais vantajoso!

    Estou começando um blog, se quiser dar uma passadinha lá para prestigiar iria ficar muito feliz pois você é um dos meus ídolos na blogosfera financeira!

    http://oinvestidorfinanceiro.com.br/

    Um grande abraço!

    P.s.: Soul, só uma dúvida, em relação aquela série de artigos que você iria escrever inspirado no Mr. Money Mustache. Você acabou perdendo a inspiração, os textos sairam e eu não vi? Ainda pretende postar?

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    1. Olá, Gabriel! Tudo ótimo colega e contigo?
      Irei passar no seu blog sim, e parabéns pela iniciativa de começar a escrever.
      I.R. em FII em relação a ganho de capital não tem como fugir, a única forma é não vender, e se não há motivos relevantes, realmente não faz sentido pagar 20% de IR sobre o lucro contábil da operação. O Bom é que os FII distribuem muita renda isenta, então ameniza um pouco.

      Rapaz, cada vez mais penso que finanças pessoais é um mix do MMM com conceitos financeiros, e realmente preciso escrever mais sobre esse tema. Entretanto, o colega frugal vem elaborando uns textos, se não comparáveis ao estilo do MMM, pelo menos está trazendo boas reflexões sobre finanças e estilo de vida.
      Abraço

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    2. Deixar as vendas em nível mais baixo não influencia no imposto pago. Não existe isenção de imposto de renda sobre ganho de capital em foi. Isso só vale pra ações se a alienação mensal for abaixo de 20mil.

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  9. Soul eu entrei em FII justamente em fevereiro de 2016 quando começou a desabar por conta do Jucá querendo taxar os alugueis. Alguns como BPFF11 tô com valorização de 58,92% sem contar os alugueis. Por enquanto vou ficando com eles mas confesso que nesses preços e nesse tanto de vacância eu não tô comprando mais.

    Quem sabe quando tudo cair novamente?!

    Abraço!

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    1. Olá, colega. Preciso ver o seu relato sobre Cuba:)
      Uma bela valorização, sem dúvida.
      Eu creio que no seu caso você deve fazer uma alocação de ativos simples e fazer rebalanceamento a cada seis meses ou um ano.
      Abraço!

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  10. Soul, muito bom o texto. Acho que faz sentido decidir pela liquidez num momento como este, considerando seu especialidade (leilões).

    2 partes me chamaram a atenção no texto, são elas:

    "mas sim se atentar ao básico do básico como ter uma estrutra tributária eficiente no seu patrimônio, manter taxas administrativas no menor patamar possível, procurar uma boa diversificação, etc."

    Concordo plenamente. Eficiência tributária é tão ou mais importantes que diversos outros fatores considerados em uma carteira de investimentos.

    "Porém, qualquer livro especializado em renda variável, principalmente os bons, sempre aconselha que é preciso ter paciência e saber suportar momentos ruins se a pessoa opta por investir em classes de ativo onde a renda possa variar. Quem teve paciência, e muitos investidores blogueiros ou não tiveram, tenho certeza que obteram ótimas rentabilidades em reais no último ano."

    Mais que a rentabilidade do ano passado para cá, o aprendizado obtido ao longo de altas e baixas na RV nos últimos anos tem me causando grande satisfação. Obviamente sei que a minha experiência é mínima se comparada aos mais experientes, mas a vivência de uma situação real tem sido muito relevante para meu futuro (e presente) como investidor.

    Grande abraço!

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    1. Olá, EI!
      Fico feliz que tenha gostado do texto.
      Um abraço colega.

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  11. Soul,

    Muito bom ... poder ganhar 20% no ifix . legal ... se pode ganhar mais em outro lugar .. faca na caveira! rs

    Abs,

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  12. Boa tarde, Soul. Eu acompanho seu blog há muito tempo, embora seja primeira vez que estou comentando. Gostaria de uma sugestão tua. É o seguinte, tenho 23 anos, faço medicina em uma faculdade federal, acabei de ingressar no segundo período. Meu sonho é ser oficial da Pm, entretanto sei que o salário não é dos melhores e minha família, com certeza, não apoiará minha decisão de abandonar o curso. Você acha que vale a pena eu abandonar medicina? Sei que você não me conhece, mas, por vc ser uma pessoa mais vivida e com muita experiência,gostaria que opinasse acerca dessa questão, dado as informações que irei lhe passar a seguir. O que me leva a cogitar essa hipótese (de abandonar o curso) é que não estou gostando tanto, embora consiga suportar, e tenho medo de como estará o mercado daqui a seis anos. Vejo a carreira de oficial como algo mais light, pois terei que estudar muito para passar na prova ( algo que "tiro de letra") e durante o curso... depois disso, eles ficam mais na parte burocrática, isto é, não fazem quase nd e têm uma remuneração interessante. Além disso, penso na aposentadoria integral, com 30 anos de serviço, estabilidade. Diferente do militarismo,na área médica terei que estudar durante a vida toda e ( meu maior medo) não ter uma remuneração condizente com meu esforço. Estou analisando sonho e, principalmente, custobenefício. O que você acha? ah, somado a isso, como não lhe informei,estou pensando em tentar o concurso da PMSP,pois ainda não há exigência de ser bacharel em direito... E faço medicina na segunda melhor faculdade federal do meu estado, que é MG. Na verdade, minha finalidade na medicina, caso continue nela, é, dps de formado, dar um up na carreira durante dez anos, trabalhando muito, com muitos plantões e tals....sei que dá para fazer uma certa grana assim ( analisando os dias de hoje), como sou extremamente frugal, simples e, principalmente, já invisto, TD, FII, ações... creio que durante este período que eu estipulei, conseguirei um bom dinheiro. Entretanto, este dilema em que estou vivendo está me tirando o sono e concentração... Espero ansioso por seu comentário, att..

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    1. Olá, colega. Grato pelo seu comentário.
      Veja, meu amigo, se você faz faculdade de medicina numa federal, significa que é bem capacitado para fazer provas e é bastante estudioso.
      Com 23 anos, eu não me preocuparia tanto com estabilidade, e sim em fazer algo com que você realmente se identifique. Ser médico é uma ótima carreira, principalmente se há uma identificação.
      Agora, se você se vê na carreira militar, é uma questão que apenas você pode responder.
      Sem conhecê-lo, e mesmo que o conhecesse, não poderia opinar para qual caminho você deve seguir. Entretanto, se você conseguiu passar num vestibular tão concorrido como Medicina, apenas desistiria se realmente se houvesse uma grande incompatibilidade, ou se tivesse algo realmente que me brilhasse os olhos em outra área.
      Um abraço

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    2. Este é o mal desta geração, que tem muita iniciativa e pouca "fechativa". Conheço vários como você que já estão na terceira faculdade sem terminar nenhuma, enquanto isso vivendo as custas dos pais.
      Meu conselho: termine o curso de medicina e tenha uma profissão, comece a ganhar dinheiro e se sustente. Após isso você terá o direito de tomar suas próprias decisões sem com isso comprometer o dinheiro dos outros.

      Como médico você ainda pode entrar na carreira militar, se desejar.

      Abraços

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    3. Anonimo entendo bem sua dúvida. Médico ganha mais quando rala mais também em plantões mas após alguns anos isso cansa e ai tem que estudar pra fazer especializações e muito mais que você já conhece.
      Ser oficial da PM tem seus méritos mas também é um trabalho muito árduo, não vá achando que é só passar e pronto. Tem que estudar ainda e o pior é a politicagem que você precisa fazer parte. Está disposto a isso?
      Tenho uma sugestão melhor pra você. Termine medicina e passe em um concurso de oficial de carreira das Forças Armadas. Nas FFAA você tem vários direitos, poderá morar em diferentes estados, terá casa para morar, cuidará de pessoas boas, vivenciará operações militares e, por enquanto, ainda tem a aposentadoria integral com 30 anos de serviço. Além de que você pode trabalhar fora se assim quiser pra aumentar a renda.
      Tenho vários amigos nessa situação e todos estão super confortáveis.

      Espero ter contribuido.

      Abraço!

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  13. Rapaz, você vendeu seus fiis.

    Eu estou ansioso para vender opções fora do dinheiro de ITUB3 e BBDC4.

    Vou para renda variável com energia e arrrojo.


    No seu caso, que conhece o mercado de imóveis e tem boas rentabilidades, melhor ficar nele.

    Mas eu pretendo fazer dinheiro de outra forma.

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    1. Olá, colega.
      Claro, já não dizia a música "cada um no seu quadrado". Agora, apesar de não conhecer quase nada de opções, tenha método e cuidado ao operar derivativos e não arrisque parcelas significativas do seu capital.
      Abraço!

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  14. Soul, escreva um artigo sobre leilões, e se possível um check list, mesmo que high level!

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  15. Soul, muito obrigado por compartilhar esses ensinamentos.

    Estou ansioso por uma postagem sobre leilões de imóveis tão épica quanto "FII - PARÂMETROS OBJETIVOS PARA ANÁLISE E COMPARAÇÃO" realizada por você em 11/05/2014.

    gostou da dica de postagem? rsrs



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  16. Olá Soulsurfer

    Vi que vc se interessa pela escola austriaca. Vc também não tem curiosidade pelas criptomoedas (como o bitcoin)?

    Seria muito legal ver uma opinião sua sobre esse tema.

    Abraço

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    1. Olá, colega. Conheço bem pouco. Aliás, há uns meses estava lendo um livro sobre bitcoin disponibilizado pelo IMB de forma gratuita.
      Fica difícil eu ter qualquer opinião.
      O que posso dizer como curiosidade, é que quando estava no Uzbequistão fiz amizade com um Holandês de uns 50 anos especializado em programação. Ele me disse que a computação quântica pode quebrar esses códigos de criptografia (que na se não me engano são dois números primos gigantes multiplicados) em questões de horas (atualmente seriam necessários dezenas de anos). A computação quântica ainda engatinha, mas ele me disse se tiver algum Steve Jobs numa garagem, ou mesmo uma empresa, que consiga produzir alguma coisa capaz de fazer computação quântica, a primeira pessoa , ou empresa, que fizer isso pode vir a ter um poder imenso.

      Abraço

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    2. O livro disponibilizado no IMB é bem legal. O autor desse livro criou um canal no youtube agora, "moeda na era digital", falando um pouco mais sobre criptomoedas e também outros assuntos relacionados a economia. Vale a pena assistir os videos dele.

      Sim, a computação quantica poderia quebrar qualquer código de criptografia, não apenas do bitcoin mas também da NASA, do Pentágono ou qualquer banco que exista. Ou seja, seria uma ameaça para qualquer organização do mundo.

      Contudo, as criptomoedas possuem uma característica que permiti introduzir uma nova tecnologia no seu software (protocolo), ou seja, se a computação quantica chegar nesse patamar, os desenvolvedores poderão introduzir essa tecnologia na rede.

      Queria despertar essa curiosidade em vc sobre as criptomoedas pq acredito que é algo tem um grande potencial de mudar a vida de muita gente. Muitos dizem que as criptomoedas serão para o dinheiro o que o email foi/é para a comunicação.

      Abraço

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    3. Soul, o que ele falou é verdade, se o computador quântico ganhar escala, ele quebraria todos os códigos atuais baseados em fatoração de primos grandes. Por outro lado, considere que todas as transações comerciais na internet são protegidas pelos mesmos princípios de criptografia que as moedas. Ou seja, caso algum governo ou grande empresa consiga um computador quântico em escala, toda a internet comercial teria sua segurança exposta, o problema da moeda seria só um detalhe na confusão resultante. Outra, não dá pra fazer isso numa garagem, os investimentos são gigantescos em expertise, equipamentos, laboratórios, etc.

      Jairo

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    4. A computação quântica pode quebrar a criptografia atual, seja do bitcoin ou até a utilizado pelos bancos centrais. Entretanto já existe a criptografia pós quântica.

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    5. Olá, colegas. Grato pelas contribuições. De total acordo que não seria apenas uma ameaça ao Bitcoin, mas a quase tudo. E como pontuado pelo A.Poupança, vai saber o que inventarão como segurança numa era de computação quântica.
      Abs!

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  17. Olá Soulsurfer,

    Obrigado por compartilhar o seu conhecimento.

    Sobre os leilões, certifique-se de não cair numa roubada dessas:
    https://www.youtube.com/watch?v=Y-4Q_rVeik4

    Abraço

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    1. Olá, colega.
      A reportagem tem alguns furos.
      Primeiramente, não é permitida a participação de leiloeiros em leilões. Muito me estranhou que o Zukerman possa ter feito isso, já que ele é um dos maiores, senão o maior, leiloeiro do Brasil.
      Agora, não há qualquer relação de causa e efeito que a reportagem tenta "demonstrar". Se o lance ganhador foi dado por alguém ligado indiretamente ao leiloeiro, e se o leilão é público e qualquer um poderia dar um lance maior, como a não aceitação do lance maior poderia levar o bem a ser arrematado por um maior valor? O argumento não faz o menor sentido.
      E não há nenhuma "roubada" para se cair, basta você não ter qualquer associação com qualquer leiloeiro.
      Abs

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  18. Olá, Soul!
    Tenho pouco tempo em renda variável, uns dois anos, mas gosto bastante dos FII como ativo gerador de renda.
    Li várias vezes seus escritos sobre FII. Foram a porta de entrada no blog.
    Um livro seu sobre FII poderia suprir uma lacuna de material de qualidade sobre esses ativos em língua portuguesa. Depois do livro sobre leilões...
    Abraço!

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    1. Olá, colega.
      Fico feliz que meus artigos sobre FII possam ter ajudado você em alguma coisa nos seus investimentos.
      Um abraço!

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  19. Soul, pegunto?
    Sem fii= sem diversificação regional; sem diversificação imobiliária, como shopping etc.
    Achei que vc iria pontuar essas desvantagens....

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    1. Olá, Rk.
      É verdade, acho que no texto falei sobre a possibilidade de diversificação em vários tipos de segmentos que não possíveis para um investidor com pouco dinheiro, assim estou de acordo contigo. É uma vantagem dos FII sobre imóveis para alugar.
      Agora, imóveis para ganho de capital, os FII não são os melhores instrumentos necessariamente.
      Um abraço

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  20. Oi Soul,

    Incrivel como tenho uma afinidade de pensamento grande contigo. Em relacao a investimentos, em relacao ao momento de visa, e na maneira de encaminhar a vida. Nao comento tanto, mas leio todos os textos. Acompanho o blog desde quase o inicio. Alem disso pego minhas ondas tambem. Como estou morando em Cingapura, Bali tem sido uma constante, (e te digo que e' um playground). Quero um dia poder conhece-lo pessoalmente e ter voce no meu rol de amizades. E combiner um surfezinho. Grande abraco, fica em paz!

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    1. Olá, colega. Fico feliz com a mensagem, e sei que você já comentou vários textos mais antigos.
      Está morando em Cingapura? A Trabalho? É uma boa cidade, mas a segunda vez que estive aí, não gostei mais tanto.
      Bali? Está na hora de ir para Lombok, Sumbawa, Mentawai.
      Ia ser um prazer conhecê-lo.
      Um abraço!

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  21. Curioso que na semana passada recebi o informativo de uma oferta pública de um novo fii (JPPV11) que tem justamente o objetivo de comprar imóveis em leilões e depois vender. Você chegou a ver o material publicitário? Não vi os detalhes, mas achei estranho que ele tem o prazo de 4 anos. Não sei o que aconteceria se eles não conseguissem vender todos os imóveis comprados.

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    1. Olá, Julato.
      Não conhecia esse FII, dediquei um tempo para ler o prospecto.
      Particularmente, eu faria e faço muito melhor.
      No prospecto, há pouquíssima informação sobre a forma de atuação do fundo em si.
      Não há nada sobre acordos para desocupação, o que imagino seria difícil de colocar em algo mais rígido como um FII.
      Como bem percebido por você, o prazo de 3 anos extensível por mais um ano pode ser pouco. Além do mais, o mercado de leilões não é grande no Brasil, e um FUNDO desses atuando num mercado pequeno pode apenas fazer com que os lances fiquem maiores, diminuindo a TIR.
      Porém, talvez possa vir a ter retornos razoáveis no médio prazo, principalmente pela vantagem tributária de não pagar IR, algo que infelizmente eu não possuo atuando como pessoa física.

      Um abraço

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  22. Bacana Soul, você é graduado em direito?
    Porque não dá mais detalhes de seu patrimônio?

    abs

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  23. Soul, como vc faz sua pesquisa para encontrar os leilões? Não conheço outra forma de encontrar a não ser em site de leiloeiros.

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    1. Colega, leilões apenas em sites de leiloeiros. Há algumas outras formas de se comprar esse tipo de imóveis, mas levou muito tempo e conhecimento para eu descobrir.
      Abs

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  24. Soul, oque restou de FII, quais fundos?

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    1. Olá, colega. Não restou nenhum:) Acabei comprando outro imóvel nesse ínterim e usei o que sobrou das vendas para pagar este outro imóvel.
      Abs!

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